近期，广州楼市在敏捷反弹。
想想也是，京沪深楼市2月底就开端上升了，顶着一线城市“帽子”的广州，此前已蛰伏了3年，也该反弹了。
贝壳数据监测，截止到上星期（16-22日），18个热门城市中10个城市成交量超越上一年3月周均成交水平的80%。
广州、青岛和西安三城，成交量已康复超越上一年3月周均成交水平，成交量约为上一年3月周均成交水平的128%、125%与116%。
01
广州，二手房回暖了，整个商场就回暖了。
为啥这样说？
一线城市中，广州新房买卖量最挨近二手房（京沪深二手房买卖大约是新房的1.5倍）。
最近5年（2015-2019），广州二手房成交套数均匀为新房的1.38倍，但近年来新房渐渐的变多，2019年广州新房买卖了947.7万平米，二手房买卖了1033.5万平米，差不多。
关键是，广州二手房、新房，都会集在外围。
2019年，番禺、花都、增城二手房买卖排名前三，一起新房供应也多。
这三个区，加上南沙、白云、从化，算计供应了广州新房85%的比例，其间增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供应就占全市的65%。
这些外围区域，单盘动辄便是30万平米、100万平米的体量。
比方，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，接连3年超百亿出售规划，2019年仍是全国出售最大的楼盘。
可是，体量太大，死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米，而番禺挨近中心区（海珠）的万博板块，新房价格已去到5万以上了。
番禺，还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，接连开发了将30年。
2019年8月，楼盘（祈福缤纷汇）大幅降价，从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡，每平米整整降了6000元。
东部的增城也相同，买了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山世界、科会花园、品秀新图来了。
图：2020年广州增城区在售项目一览表
再比方，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米）等，后边还跟着一大票80万平米体量的二级供应队伍。
近年来，广州不是限价，便是开发商跑量，一二手房价整体上倒挂着，加上税费优势，占二手房买卖75%的外围5区，二手房商场一向精神萎顿。
依据广州链家研究院的数据，2019年末，广州降价房源占比则达98.2%，环比增加了4.1%，为有史以来最高值！
可是，库存量好像并没有削减，反而呈上升趋势。
2019年12月份，链家上广州二手放盘总数已到达63368，而7月份的时分，这个数字只要50602套，均匀每日新增85套二手房源。
笔者注重的一套房，坐落广州南站，2018年8月份挂盘780万，一年后降至710万，相当于一套增城、南沙新房首付。
02
当被死死压着的二手房商场，开端上升了，真的意味着广州楼市开端反弹了。
其实，广州的新房商场也在上升，最近一周成交量挨近1500套，已触及2019年末至本年1月初触底反弹时均匀水平。
据悉，有开发商开端提价了，比方广州常识城上一年的销量王万科美好誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而上一年几才卖到2.3-2.4万。
增城的实地蔷薇花园，因新增履行学位，从3月24日起全线上涨4%。
某开发商内部文件显现：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。
03
一线城市中，北京是政治文明中心，上海是经济金融中心，广州是商业贸易中心，深圳是科学技术创新中心。
五羊衔谷，萃于楚庭，广府文明、岭南文明集聚在广州，见识深沉。
大湾区、先行示范区，香港、深圳熠熠生辉，但整个粤港澳大湾区的高技术中心，教育中心，生物制药中心，悉数放在广州。
此外，科创板南边中心，华南区75%的总领事馆，都在广州，广州仍是在校大学生数量最多，医学类本科院校最多的城市（没有之一）。
并且，广州仍是我国最大的交通纽带之一，南沙港、广州南站、白云机场，都是世界级的，在华南排榜首（没有之一）。
各式各样说这么多，是想告知我们，广州配得上一线城市的帽子。
那么，现在广州楼市触底上升，是不是能够出资广州了呢？
这儿想告知我们，仍是要慎重，笔者首先把观念亮出来，寓居的话，广州很适合（包含“食在广州”）。
即便是最贵的珠江新城，房价也才10万左右，教育医疗配套笑傲南我国、乃至排进全国前五的越秀区，均价也才6-7万，传统CBD的银河，均价才4-5万。
想住外围的话，近一点，番禺和黄埔3-4万，稍远一些，增城2万元，从化1.5万元，可谓一线城市凹地？乃至吊打许多热门二线城市（如厦门、杭州）。
可是，假如出资的话，特别是要短期变现的，就要慎重了。
2016年以来，广州是热门城市中房价弹性小的城市，最低沉的城市。
不只比不上京沪深，那样受资金和人群注目，乃至连2016年的“四小龙”（杭州、合肥、姑苏和厦门）的注重度都不如。
假如长时间出资，笔者附和，但要选对区域。
谈到深圳，我们都看好，为何？
深圳是楼市的“小盘股”，体量很小（存量产品房只要200万套，每年新增3-4万套），好操作，概念也多。
但谈到广州呢？楼市供应量太大，方才讲到，广州楼市出售上升了，但供应量更大，上星期（3.16-3.22）7个项目取证，算计供应了2150套住所，会集在占新增供应65%的两大区域，增城和南沙。
能够说，广州外围，从不缺供应。
我们疑问，为何广州供应量这么大。
早在2000年的《广州城市整体开展战略规划》，就初次提出了“东进南拓西联北优”的开展战略（之后加入了“中调”）。
啥意思？便是要将外围5区，悉数要互联互通起来。
2019年6月13日，《广州市疆土空间整体规划（2018－2035年）》草案公示，仍是遵从着这样的开展格式。
近金融和总部经济，就规划了19个功用区，广泛广州11个行政区。
此外，科技中心规划了4个，会展中心规划了7个。
城区建造，除了一主一副（越秀、银河、荔湾、银河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心间隔主城区50公里）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干了区域中心。
2019年，广州初次完结11个区悉数通地铁，总路程500公里。
依照远景规划，2023年到达800公里，2035年到达2000公里，完结轨迹交通“3060”时空（市中心至南沙副中心、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达）。
轨迹+地产，现已成了广州完结“纽带门户”定位的首要手法了。
广州地铁已是广州最大地主，城投、越秀、珠江实业等，已成为广州向四周开疆拓土的急先锋。
为了完结这一方针，广州钝刀子割肉，曲线救国，经过人才方针，稳扎稳打，把外围限购根本取消了，仅剩余越秀、海珠、荔湾、银河4个区仍在限购，而这4个区是广州的肯定主城区。
城市骨架太大，赋予的功用定位太多、太超前，地产体量太大，轨迹交通单兵突进，但工业落地、配套设备和服务跟进缺乏。
外围“睡城化”、城市病严峻，轨迹交通5号线（接轨迹13号线往增城）、3号线（番禺，广州最大的睡城）、7号线（衔接广州南站）拥堵不胜。
旧改是广州的第二大供应来历。
广东最早发动“腾笼换鸟”，作为我国制造业基地的珠三角，都敞开了大规划的旧改。
依据《广东省深化推动“三旧”改造三年举动计划（2019-2021年）》，至2021年，全省新增施行“三旧”改造面积23万亩，完结改造15万亩以上，广州占比近1/4，规划最大。
2019年，广州26个村建立旧改，4500万平米建面，相当于广州4年左右的产品住所成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超越60%。
整个旧改，占广州建造用地1/3。
近期，为何广州要给公寓松绑（到达广州新产品住所的1/6），就为了让“不必调规划、不必补缴出让金”的出售型公寓，能让旧改本钱更低一些，让规划的那么多个新区、新城，建造的更快一点。
广佛同城化（我国都市圈里，唯一被认可的同城），这是广州的第三大供应来历。
广佛地铁日均客流量超越50万人次，这在某种程度上预示着两座城市一年有将近2亿人次经过地铁互访。
只是住在佛山南海区的广州“留鸟族”就到达70万人，70万人是什么概念？超越南沙区或许从化区的常住人口。
广佛主城区对接，这在都市圈里是很少见的。
广佛两地算计有4000万平米（一二手房）的年买卖体量，这是全国同城地产里边，规划最大的。
佛山挨近广州的区域，也只要广州挨近佛山区域房价的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。
这导致广州的西边和南边（荔湾、番禺）挨近佛山的楼盘，一向卖不起价，最典型的便是广钢新城板块，近几年一向徜徉在4-5万之间。
04
谈到北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。
谈到广州，发明楼市购买力的职业（金融、互联网、高科技、构思文明等），远不如京沪深，主打工业仍是轿车、石化、电子信息、商贸物流等。
乃至，电子信息方面，也不完全会集在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。
工业相对传统，天然供应的购买力也有限。
所以，为啥广州人偏心去外围买，包含二手房，便是由于中心城区的房价太贵了（其实，中心城区房价仅相当于京沪深的60%）。
有一个风趣的现象，外围新房供应大，反而消化周期短。
中心6区供应少，15%左右，消化周期反而长（越秀30个月、荔湾挨近25个月），占供应体量60%的增城和南沙，消化周期都在15个月以下。
遍及退出限购，旧改放量，广佛同城，三大要素导致供应体量会渐渐的大。
一起，作为大湾区中心，也是一线城市，国家关于广州的调控，要求比较严厉（比方2019年对广州约谈，前不久叫停公寓新政）。
再加上，广州房价到达前史新高（2.8万元），未来反弹会遭到多方限制。
不过，几个方面的商场仍是值得注重。
一是中心6区商场，特别是供应很少的越秀、海珠、银河。
2016以来，这些区域都诞生了地王，改进型需求开端回归中心区，外围靠规划影响的需求井喷，也渐渐式微了。
二是中心区的公寓（比方珠江新城、琶洲）。
不限购，区位好，广州作为商贸物流中心，大湾区中心，商旅人士多，出资这类公寓，租借回报率仍是不错的。
三是地铁沿线的小户型住所
特别是3号线、5号线、7号线沿线的，需求量也比较大。
四是广佛鸿沟（沿广佛线）。
国家注重广佛同城，轨迹交通会大开展，主张注重。
总归，2020年广州楼市会回暖，但前面讲了，广州自身便是弹性较小，考究文明、餐饮的慢节奏城市，只能长时间出资、共享大湾区、广佛同城等区域规划落地的长时间盈利。
以上为正文，来自李宇嘉
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