【本文由《巨丰投顾》与腾讯新闻联合出品，本文独家首发于腾讯财经，未经授权，请勿转载】
3月以来，各大上市公司相继进入财报发布期，其间大型地产公司的财报更是引人重视，地产巨子万科首先发布了2019年财报。其最新发布的年报显现，公司2019年完成营收3678.9亿元，同比添加23.6%，完成归母净利润377.7亿，同比添加15.1%。
依据其2019年年报显现，公司本钱结构安稳，净负债率33.9%，较上年小幅上涨2.98pct,处于职业低位；主业清晰，多元化事务稳健推动；全体地产开发出资情绪坚持慎重，偏重中西部建造储藏；公司总杠杆乘数小幅回落，其间财政杠杆下降显着。但公司出售额增速呈现下滑，也是郁亮接棒3年来最低的。
成绩下滑或因“降价”和区域房价改变影响
据万科财报显现，2019年，万科完成出售面积4112.2万平米，同比添加1.8%；完成出售金额6308.4亿元，同比添加3.9%。
国家统计局数据显现，2019年全国产品房的出售面积同比下降0.1%，比照之下，万科出售面积的增速略高于全国。但是在出售金额增速傍边，万科A的出售金额却慢于全国产品房的出售金额增速6.5%。
2019年万科全国产品房市场的份额约4%，该数据2018年为4.05%。而2019年，万科房地产及相关事务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降了2.5个百分点。
一边是出售面积添加，一边是出售金额相对削减，市场占有率、毛利率也是呈现下降，万科究竟发生了什么？一年半曾经，万科的主题词是“活下去”，去库存成了2019年的关键词，因而降价或许是万科2019年成绩体现差强人意的首要的要素之一。
据万科相关布告显现，2015年-2019年，万科的合同出售额分别为2614亿元、3647亿元、5298亿元、6069亿元、6308亿元；出售额的增速分别为20.7%、39.5%、45%、14.54%、3.9%。2018年、2019年逐步下滑。
但是与房地产职业的另一个巨子碧桂园比较形式怎么呢？多个方面数据显现，碧桂园近年体现亦是差强人意，2015-2019年，出售额增速分别为8.83%、120.32%、78.37%、-8.90%、10.04%。但是2019年碧桂园的增速显着好于万科。
数源来历：东财Choice终端
出售面积上，碧桂园2019年完成了6237万平方米，比较2018年度添加15.16%，这一数据远高于万科的1.8%。构成这一距离的根本原因，或根据两家公司出售金额区域占比的较大不同。
多个方面数据显现，2018-2019年，万科与碧桂园东南部区域的出售金额占比呈现削减现象，中西部区域的出售占比逐步上升。碧桂园2019年半年报显现珠三角、长三角区域的占比分别为22%和27%，2018年这一数据分别为24%和30%。万科2019年年报显现南边区域与上海区域的出售金额占营收份额为32.98%、27.23%。万科在南部区域和上海区域的占比相对仍是较高一些。
从全国房价走势上来讲，2019年中西部区域的房价相对珠三角、长三角来说，仍是稍为坚硬一些。
数据来历：东财Choice终端
这或许为万科本年出售金额下滑且增速低于碧桂园的另一首要的要素。
地产老迈方位能否继续？
数据来历：东财Choice终端
从市值上来看，虽然2018年业界呈现动摇，但万科仍然是地产界的老迈。
虽然万科呈现成绩下滑，但在地产职业“房住不炒”的国家战略下，职业进入下行周期，扩张战略当令调整，乃至调为缩短战略并不为过。
此刻，地产企业之间一面拼的是现金流，一面拼的是未来的战略眼光。本年以来，房地产企业开发出资情绪多坚持慎重，着重于多元化事务拓宽以及企业的现金回流。
万科14年着重于多元事务开展，万科物业、商业地产、长租公寓、冰雪事务为其进行的多元化布局。
2019年物业收入127亿，同比添加29.7%，增速远高于房地产开发事务。19年新增签约面积1.21亿平米，新增签约饱满收入54.1亿元，同比添加33.1%。19年万科物业接连第十年连任“我国物业服务百强企业归纳实力TOP1”，公司“城市空间整合服务”形式拓宽至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。
虽然如此，公司物业营收占整体营收份额为3.45%，占比整体仍然较低。必须得说，关于地产企业来说，巨大的基数使其多元化开展之路负重致远。
现金流上，公司运营现金流接连 11 年为正、财政稳健，物业拓宽加快、估值可观。2018 年运营性活动现金流净额457亿元。2019 年底已售未结金额 6,091.0 亿元，同比+14.8%。
从负债率来看，2019年底，公司净负债率33.9%，虽较上年小幅上涨2.74pct，仍处于职业低位，本钱结构坚持安稳。
从出资报答上来讲，万科2019年摊薄ROE20.67%，虽较2018年度下滑1个百分点，仍然在职业界坚持高位。
来历：巨丰投顾
作者：赵玲 执业证书：A0680615040001
免责声明：以上内容仅供参考，不构成具体操作主张，据此操作盈亏自负、危险自担。
