潘石屹要“跑”了？
3月11日晚，SOHO我国发布布告称，公司在与海外金融出资者洽谈，以讨论进行战略协作的或许性（「潜在生意」），其或许会引起就本公司的悉数已发行股分（「股分」）作出全面要约。到陈述日期止，没有就是否进行潜在生意作出决定，并且并未与任何一方缔结施行潜在生意的正式协议。
此前，SOHO我国曾被报导称正方案将旗下中心财物“八大金刚（内地八座工作楼）”悉数出售。若音讯事实，归于SOHO我国的写字楼项目将仅剩坐落朝阳门的银河SOHO一个，也就是说，SOHO我国正在将国内财物清空。
此次，SOHO我国又供认正在进行股权出售相关洽谈，潘石屹好像是方案彻底“清仓”了。
合算的生意
3月10日早间，路透社报导称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO我国私有化，并接收SOHO我国的相关债款，有关生意细节估计将在未来几周内敲定” 。以此核算，如将SOHO我国私有化，黑石集团或需花费超605亿元，而这也将成为黑石集团在我国最大的一笔收买。
受此音讯影响，SOHO我国股价于3月10日上午开盘后敏捷上涨，11时12分开端停牌。临停前，SOHO我国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%，市值约213亿港元，而这也是SOHO我国股价自2018年6月以来的高点。
3月11日晚布告发布后，SOHO我国于3月12日复盘，股价在一分钟内上涨13.9%至4.80港元，随后有所回落，到收盘报4.16港元，较10日停牌上涨1.46%。
股价的大幅上涨意味着大众以为SOHO我国被收买是一个巨大利好，相关剖析亦普遍以为，这是一笔合算的生意。
从价格上看，每股6港元的生意报价几乎是SOHO我国9日2.98港元的两倍。不仅如此，SOHO我国于2007年10月上市，前史最高价也仅有7.404港元，自当年11月15日之后更是再未打破过6港元。
从生意条件看，若黑石集团接收SOHO我国的相关债款，对后者而言也是一大助力。依据2019年半年报，到2019年6月30日，SOHO我国总负债约326.83亿元，其间将于一年内到期的负债约20.53亿元，五年以上到期的债款116.92亿元；而公司同期现金及等价物只要11.5亿元，现已彻底无法掩盖短债。
从运营层面看，2019年上半年，SOHO我国均匀假贷本钱约4.8%，潘石屹此前曾表明：“在北京这样的城市，SOHO我国的租金报答率不到3%，但银行借款的资金本钱超过了4%，这几乎是地职业最低的资金本钱，但在此状况下，这在某种程度上预示着全年的物业运营仍然会亏本2%，这个生意怎么做呢？”
事实上，自2012年转型后，SOHO我公营收和赢利便开端逐年下滑。2012年该公司完结营收和净赢利分别为155.44亿元、105.85亿元，而直至2018年，该公司的营收和净赢利现已缩水至20.89亿元、19.25亿元。由此可知，2018年与2012年比较，SOHO我国的营收规划现已缩减了86%，而净赢利规划减少了约80%。2019年上半年净赢利更是仅有5.65亿元，同比下滑了48.36%，较2012年的105.85亿元大幅缩水95%。
关于SOHO我国，或许潘石屹等股东及办理层现已失去了继续运营的才能和动力，出售对其而言或许是一种摆脱。
但对黑石集团而言，这样的SOHO我国好像并不是烫手山芋。揭露材料显现，黑石集团建立于1985年，2007年6月在纽约证券生意所挂牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地产私募基金，有着“私募之王”之称，办理的财物总额到达5000亿美元，要点事务包含房地产、私募股权、对冲基金、信贷四类，其间房地产是黑石集团的成绩支柱——依据2019年财报，黑石集团可收取办理费的资金为1122亿美元，房地产约占46.70%。
2007年，黑石集团曾斥资260亿美元收买希尔顿，2014年开端，又经过12次生意逐渐清仓了希尔顿股票，共完结约140亿美元赢利，成为私募股权史上报答最丰盛的一笔出资。2013年，黑石集团收买了运营不善的奇斯威克园区，经过近两年的改造，将其空租率由收买前的6.9%大幅缩减至低于1%后，以7.8亿英镑的价格将出售给中投，净赚近4亿英镑。
也就是说，黑石集团有着较高的投后办理水平，收买SOHO我国后，或许可以提高其运营、盈余才能，并在一段时间后以更高的价格出售，对后者的开展及估值而言都是一种利好，而黑石集团也能从中获益，然后完结双赢。商场对这笔生意好像也是看好的情绪，SOHO我国大涨的一起，黑石集团股价也在3月10日上涨了7.79%。此外，音讯还称，与黑石集团达成协议后，潘石屹及妻子方案保有小部分股份。
对此，闻名地产剖析师严跃进剖析称，现在美国等经济形势来看，各类房地产基金和财物办理公司相对会比较保存，而黑石仍然和SOHO我国商洽，阐明是看好我国房地产商场，尤其是写字楼商场的。上一年开端全国写字楼商场比较疲软，客观上也会压低部分写字楼的产品价格，这或也是黑石收买的一个重要逻辑。
他还表明，关于SOHO我国来说，现在以公司的名义进行兜售或私有化，也阐明财物处置的决计。一般来说，写字楼企业关于经济周期会愈加灵敏，所以会活泼进行转让。而股价自身的动摇，也阐明外部关于SOHO我国股票的看好，某种程度上阐明其股价是轻视的，经过此类私有化，自身也有助于一些中小股东取得收益。
清仓基本完结
SOHO我国股价的上一次大涨，还要追溯到上一年10月。彼时，SOHO我国股价在数小时内上涨27.19%，原因则是有音讯称“SOHO我国据悉考虑以80亿美元出售我国的工作大楼权益。”
随后，汹涌新闻跟进称，其从触摸过该笔生意的知情人士处了解到，SOHO我国渐渐的开端进行生意，且生意对手是外资公司，SOHO我国拟将旗下中心财物“八大金刚”悉数出售。财新则称其时第一笔生意现已挨近最终阶段，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司建立买方团，有意收买SOHO我国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场；此外SOHO我国还有五个意向在售项目，这八个项目总价值人民币500亿-600亿元，方案一切生意在未来两年内完结。
而官方布告中的一句“在出资物业组合的日常运营办理中，本集团会不时讨论集团所在首要商场的商业地产商场环境及潜在生意时机”被业界解读为对此音讯的默许。
依据SOHO我国2019年半年报，现在SOHO我国旗下写字楼项目仅有9个，若出售8个项目的音讯事实，归于SOHO我国的写字楼项目将仅剩坐落朝阳门的银河SOHO一个；从财报看，到2019年6月底，SOHO我国的总财物约689亿元，将工作楼出售后将仅余一百至两百亿。
事实上，SOHO我国早在2014年，就已开端出售旗下财物。依据SOHO我国发表的大宗生意状况，曩昔近6年，SOHO我国现已累计出售了逾250亿元的物业财物。
2014年，SOHO我国以82.8亿元的总对价，出售了坐落上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及腾空SOHO的近一半物业面积。2015年，经过股权转让的方式，SOHO我国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益，估计其所占的股权转让款为42.5亿元，一起收回了近46亿元的股东借款及利息。
2016年，SOHO我国以32.2亿元的对价，出售了坐落上海的SOHO世纪广场。2017年，SOHO我国又以35.73亿元的价格将虹口SOHO全体出售，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业我国、吉宝本钱旗下首峰资金办理与另一名联合出资者；同年，SOHO我国又将腾空SOHO的剩下物业面积，以85.8亿元出售。
2019年6月，潘石屹曾宣告将分批出售部分持有物业，预估总价值78亿元：第一批出售房源来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场及SOHO中山广场共5个项目的9套独自生意标的房源，总计2万平方米；第二批出售房源何时发动没有发布。
彼时，被问及“为何需求这样急切的出售安稳现金流”时，潘石屹解说称：“公司持有的房子量太大了，有600亿的财物，100多亿的负债，把这些零零星星的物业都出售出去，是一个很理性的考虑。别的，我当年也是做房地产开发，很活泼的，商场上就要有不断的生意，中介可以挣钱，政府可以收到税，我多多少少赚点钱，做私立就要出货进货，这个是我的活思维。”
9月底，SOHO我国曾宣告以7.61亿元的价格出售坐落北京的9个商业项目合计2583个地下停车位组成的财物包。10月22日，有音讯称，SOHO我国已将旗下同享工作事务SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星，彼时已进入合同批阅流程。
有必要留意一下的是，出售国内财物的一起，潘石屹还在不断对海外进行出资。2011年开端，潘石屹配偶经过宗族信托出资了很多海外财物，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局远程巴士站工作大楼，后又花费6亿美元收买曼哈顿公园大路广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收买美国通用汽车大厦40%的股权。
长子潘瑞也建立了Estates房地产公司，具有多个大型地产项目，这中心还包含首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。就在最近，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册本钱从150万元至2亿元不等。而这7家新建立公司背面100%控股的大股东均为香港、台湾公司，没有能查询到实践控股人的状况。
其时有观念以为，潘石屹是在搬运财物，其回复称“肯定不能信任流言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这儿，我是带不动的，所以说我跑了，都是流言。”此次私有化风闻呈现后，质疑再次呈现，但闻名地产剖析师严跃进以为，变现的或许性更大，经过私有化为SOHO我国创始人等带来了规划较大的现金流，在当前房地产商场的大环境下，相似现金流的富余也是很要害的。
（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）
