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淡马锡2折接盘WeWork我国只投钱治标不治本

编者按:本文来自微信大众号“PropTech研习社”(ID:cv_seal),作者 Ellie,36氪经授权发布。

WeWork上市折戟之后,WeWork我国的日子也不好过。

近来,有外媒曝出新加坡国有出资公司淡马锡和国内一线出资安排挚信本钱拟以10亿美元的估值采购WeWork我国的多股份。

现在,该商洽还处于初期阶段,能否到达协议还需由大股东软银确定。假如该项协议到达,则淡马锡和挚信本钱将成为WeWork我国的大股东。

“接盘侠”淡马锡和挚信本钱并不是随便冒出来,两家安排本来便是WeWork我国的出资方。

但此前WeWork我国最大的出资方是联想控股旗下的弘毅出资。

依据WeWork此前揭露的招股书,弘毅出资曾参加建议建立WeWork我国,其创始人赵令欢不只担任WeWork我国的董事长,在WeWork全球董事会中也占有一个座位。

据业界知情人士泄漏,WeWork我国总共融了10亿美元,其间弘毅出资投了7亿美元,约合40亿人民币。

作为介入最早、并连续两轮领投的出资安排,弘毅出资十分困难打下的“江山”为何要拱手相让?淡马锡和挚信本钱两家安排为何要挑选在这样一个时间段接手?

入住率、营收双低,WeWork我国要被软银扔掉?

从前被WeWork视为最为重要的新式商场之一的大中华区,为何会流浪为弃子?在WeWork上市失利后,关于WeWork撤离我国商场,WeWork我国意欲独立开展等风闻也不断传出。

WeWork自2016年进入我国商场,至今事务现已广泛12 个城市,具有124 家门店。

在WeWork此前递送的上市请求文件中,“我国”被提到了173次。WeWork母公司具有WeWork我国59%的股份,其他股份由软银、弘毅出资和挚信本钱等其他安排出资者持有。

WeWork公司安排架构

在2017年和2018年,WeWork连续取得两轮5亿美元的融资,估值一度到达50亿美元。但WeWork我国的运营情况一向不尽人意。

依据英国《金融时报》发布的WeWork我国区的入住率多个方面数据显现,我国是WeWork体现最差的商场之一。在上海,WeWork的空置率挨近35.7%,而在深圳和西安,空置率分别为65%和78.5%。但这现已不是第一次被曝出WeWork我国区空置率上升。

从财政体现来看,2019年1-6月,WeWork全球营收为15.4亿美元,我国商场的收入仅为730万美元,而2018年全年WeWork我国的运营收入为730万美元。

此前,曾有业界人士表明,“作为非本地化品牌,一向以来WeWork都不接地气。从办理视点讲,ABC和基层职工在战略和履行上仍是有很大脱节的或许性。”

可是,不被业界看好的WeWork我国,为何得到世界闻名出资安排的喜爱?

淡马锡联手挚信本钱,接过软银的接力棒

淡马锡接手WeWork我国,这个音讯其实能够有2种解读:

一方面,消极点说这或许意味着WeWork在我国商场的全面溃败;但另一方面,活跃一点了解,有人继续接盘关于整个商场来说是个极大的好音讯。

在联办盈余遥遥无期、WeWork上市失利的情况下,安排出资人越来越趋于慎重。而有了软银在联办赛道的折戟,整个职业期望经过二级商场退出的通道发作堵塞,假如继续没有人给出“解药”,联办整个职业或迁就这样“不死不僵”,从一开端就走上本钱之路的联办选手们气数不多了。

刚刚曩昔的2019年,国内联办没什么美丽的成绩单,纳什空间发行联合工作首单ABS融了2亿仍不行“解渴”。

职业仅有的盼头,大约便是等待优客工场正式上市后的体现。

WeWork我国自救的音讯,早在2019年11月份就传出了。其时,PropTech研习社就从业界途径得悉,WeWork我国或将考虑独立开展。2个月之后再来看,原股东淡马锡和挚信本钱极有或许从头押注“WeWork我国”这个棋子。

为何是淡马锡和挚信本钱两位老股东接过软银的接力棒?

WeWork我国的融资进程

从融资进程来看,除了“亲爹”软银和柱石出资人弘毅出资,WeWork我国的股东也仅剩淡马锡和挚信本钱两家。

而这两家安排也有许多一起点,比方都是外资布景,并且淡马锡控股是挚信本钱的LP之一。

其间,淡马锡控股成立于1974年,是由新加坡财政部担任监管、以私家名义注册的一家控股公司。到2019年6月底,淡马锡控股的出资组合价值达3130亿新元(约合2310亿美元),其10年期的出资回报率为9%。

作为新加坡最大的私营企业集团以及主权财富基金,除了WeWork我国,淡马锡还出资了国内蚂蚁金服、滴滴出行、美团点评等闻名企业。

淡马锡互联网企业出资组合(来历:日经中文网)

淡马锡出资部联席总裁兼印度区总裁罗锡德(Rohit Sipahimalani)在上一年10月份承受《日经中文网》采访时表明,出资者最近重视的是盈余才能和公司办理。

“联合工作是可行的商业模式,但要害问题是增加的根底。咱们最近看到的是,关于那些没有清晰盈余途径或现金流为正的公司,揭露商场并不那么容易承受。”罗锡德称。

而挚信本钱由原隆重CFO李曙君于2006年创立,是一家专心于出资我国商场的境外出资基金办理渠道。

作为一线出资安排,挚信本钱出资了美团点评、新氧、豆瓣等闻名企业。官网显现,淡马锡控股是挚信本钱的LP之一。

WeWork我国并不是挚信本钱第一家出资的联合工作。早在2011年,挚信本钱和红杉本钱一起出资了深圳本乡联合工作创富港,而创富港是国内为数不多能够完成盈余的联合工作。

风趣的是,PropTech研习社了解到,创富港创始人薛春还曾专门跑到美国西雅图向WeWork拜师学艺。

起底新加坡本乡联办,背面都有淡马锡

聊完了淡马锡和挚信本钱的布景,咱们接下来剖析这两家安排为何肯以2折的价格接盘。

要知道在存量财物运营范畴,新加坡和香港一向处于被封神的位置。无论是香港的基汇本钱、邃古地产,仍是新加坡的凯德集团、丰树集团,无一不是运营才能拔尖的商业操盘手,上述安排均成功操盘过多起“化腐朽为神奇”的项目。

淡马锡旗下的部分地产公司

揭露材料显现,淡马锡旗下具有凯德集团、丰树集团、星狮地产等地产公司,而上述公司的运营才能可谓是众所周知。

在联合工作的布局上,淡马锡也不甘示弱。淡马锡旗下的星狮地产曾出资了JustCo,凯德置业出资了The Great Room和Work Project,祥峰出资出资了SpaceMob,星桥腾飞推出了联办品牌The Bridge。

新加坡本乡的联合工作(来历:Crunchbase数据库制图:PropTech研习社)

由此可见,新加坡本乡许多联合工作背面,简直都有淡马锡的影子。

但新加坡地产本钱并不甘于此,新加坡地产本钱还将触角伸向我国。

我国联办品牌“办伴”最大的出资方是新加坡城市开展集团(CDL),是在新加坡上市的一家房地产企业,其母公司丰隆集团是新加坡最大私营企业集团,仅次于新加坡国有公司淡马锡。

这是否意味着全球联办的接力棒要从软银倒手到新加坡本钱了吗?

其实新加坡的联合工作商场也并不达观。

据新加坡新闻媒体报道,WeWork上市折戟使得新加坡联合工作运营商面对的职业危险上升,其间凯德商业信任的危险敞口最高。

星展银行股票研讨剖析师Derek和Rachel Tan表明,在所有房东中,凯德商业信任(CCT)对协作租户的危险敞口最高,为10% (WeWork为4%),而大多数写字楼REITs的危险敞口低于5% (WeWork为2%)。

国内同行:不值10亿美元的估值,找到对的团队和人很重要

2018年WeWork我国估值高达50亿美元,现在淡马锡和挚信本钱依照10亿美元的估值接手,估值足足打了2折。

可是,即便WeWork我国估值膝斩,但10亿美元的估值仍是秒杀一票国内联办选手。

一位联合工作赛道的出资司理告知PropTech研习社,除了优客工场,他们给国内联合工作的估值都在20亿人民币左右。由此可见,WeWork我国由于有外资布景,和国内同行比较,仍是享受了估值溢价。

那国内同行又是怎样看待淡马锡接盘WeWork我国?淡马锡以10亿美元估值接盘WeWork我国划得来吗?

国内某联合工作创始人告知PropTech研习社,WeWork我国不值10亿美元的估值。该创始人解释道,“WeWork建立了一个过错的商业模型,是无法经过打折来评价实在价格的,或许出资人纯粹是垂青品牌。但to B企业的品牌不值钱,企业决议计划比较理性,不像快消品谁名望大买谁。比方可乐,你除了可口可乐和百事,简直不相信别家的,可是租房,你没有说租房有必要万科,其他开发商就不行吧。”

也有同行表明看不懂淡马锡是怎样想的,或许淡马锡觉得WeWork我国比WeWork有出路吧。“淡马锡应该是出资但不论运营吧,有钱的话还有调整时机。”

作为新加坡主权财富基金,淡马锡的资金实力毋庸置疑。但也有业界人士表明除非WeWork我国完全调整商业模式,不然没获救。

该业界资深人士告知PropTech研习社,“钱也不是没用,是治标不治本。(WeWork)应该勇士断腕,保住现金流,调整商业模式。”

“瑞幸之于星巴克,其实是减法,减掉了空间价值,供给更单一的咖啡/饮品价值。可是WeWork想要在创富港和雷格斯的根底上,减掉空间价值,那就不剩余什么了,也就创业年代还能够讲讲情怀。”

“WeWork假如不能改进运营情况,股东再怎样变也没有用吧,不知道到最后,WeWork会不会变成Yahoo相同的进程。中心是运营情况,软银要不便是甩手,要不便是找到真实能操盘的,其实操盘的方法挺多的,可是找到对的团队和人很重要。”该业界资深人士称。