1月17日晚间，蛋壳公寓成功登陆纽交所，国内第二家长租公寓上市公司诞生，股票代码“DNK”。此次IPO发行价13.5美元，低于初次揭露募股发行价格区间；发行规划削减为960万股，上市总募资金额削减25%至1.49亿美元。
IPO路演时，蛋壳公寓企图向商场叙述数据与科技的故事。但出资者好像并不配合。上市首日，蛋壳股价开盘即破发，最低跌3.7%至每股13美元。盘末跌幅收窄，收盘与发行价相等，总市值24.78亿美元。
从诞生到走向长时间资金商场，蛋壳公寓用时五年。五年间，蛋壳共获7轮融资，其间不乏高榕本钱、山君举世基金等闻名组织。本钱助力下，蛋壳公寓规划水涨船高，运营房间数量达43.27万间。但到2019年前9个月，公司仍处于净亏本状况。
长租公寓盈余窘境，让蛋壳上市即带有桎梏。当出资组织情绪益发慎重，IPO可解一时资金之急，却远不是盈余形式探究的结尾。该品牌联合开创人兼CEO高靖直言，上市对蛋壳公寓来说，既是对过往五年奋斗开展的总结，也是一个全新的起点。
本钱助力下“狂飙突进”
回溯到故事源头。2015年，蛋壳公寓树立，运营主体为紫梧桐（北京）财物办理有限公司，公司注册本钱1000万元，法定代表人为高靖。
蛋壳闯入时，正值长租公寓鼓起风口。职业界，长租公寓运营形式分为“集中式”和“涣散式”。蛋壳归于后者，即经过租借协议从业主手中取得零星房源，一致改造装饰后转手租借，从中赚取房租差价与办理费、增值业务收入等。
蛋壳公寓将此称为“新租借”，即集中化运营、规划装饰标准化、业务流程在线上。一番操作下来，今世都市人租借本钱大为下降。蛋壳举例称，北京一居室公寓均匀月租金5784元，蛋壳公寓带有同享空间，三家合租私家房间，每间均匀月租金2788元，廉价了52%。
本质上，蛋壳公寓做的仍是“二房东”生意。而固定本钱投入与菲薄盈余差价，注定其需经过规划扩张拓展盈余根底。短短几年，蛋壳公寓敏捷进入北上广深等13座城市，到2019年11月30日，蛋壳办理公寓数量达43.27万间，较树立之初增加178倍。
与规划相匹配，蛋壳公寓经营收入也水涨船高。现在，该品牌收入首要来自租金和服务费。从2017年到2018年，蛋壳公寓营收增加307.3%至26.75亿。2019年前10个月，营收进一步增加到57.12亿，较2018年同期增加198.8%。
此番开展离不开本钱助力。企查查多个方面数据显现，蛋壳四年间完结7轮融资，背面不乏愉悦本钱、高榕本钱、山君举世基金、春华本钱、CMC本钱、蚂蚁金服等明星组织。
2017年，蛋壳公寓获1亿人民币A+轮融资。尔后每年，蛋壳公寓都有新资金涌入。2018年2月，高榕本钱联合领投蛋壳公寓B轮融资；尔后又接连跟投B+轮、C轮融资。在B轮融资时，高榕本钱是第一家给到出资条款清单的出资组织。
在阐释出资初衷时，高榕本钱开创合伙人张震称，我国租房商场供需两头存在着长时间不平衡的对立，信息不对称、租借供应质量不高、租借联系不稳定等痛点明显。高榕本钱长时间看好我国长租商场，长租公寓则为年轻一代供给了更标准化、个性化的产品。
为何押注蛋壳？张震以为，蛋壳公寓的中心竞赛力为数据和科技DNA，尤其是很早即发挥效果的数据中台。在他看来，蛋壳公寓是一家当之无愧的“数据科技公司”，并等待未来蛋壳公寓的AI决议计划引擎—“蛋壳大脑”能进一步发挥智能效果。
实际上，本钱“隆冬”下，唯有头部企业能取得此番融资。中指研究院多个方面数据显现，2018年长租公寓范畴，企业取得融资37笔，约1491亿元；而2019年仅有16笔，约360亿元，金额缺乏上一年的1/4。本钱端对长租公寓得情绪愈加慎重，企业取得融资金额全体削减。
当VC/PE组织情绪愈加慎重，品牌从一级商场拿钱越来越难，便转向二级商场直接融资。蛋壳公寓指出，上市所募资金将用以扩展公寓网络和服务范围，改进公寓质量，以及开发技能体系以支撑规划增加。
能否讲好盈余新故事？
即使打造出科技外衣，但蛋壳公寓仍深陷亏本困局。据招股书数据，2017年、2018年，蛋壳公寓净亏本分别为2.72亿元、13.69亿元，亏本增幅为403%；2019年前9个月，蛋壳公寓净亏本25.16亿元，同比增加209%。
蛋壳方面表明，公司全体没有盈余，首要是因为曩昔两年继续高增加，很多资源投入到新城市及新公寓开发过程中。2017年、2018年和2019年前三季度，其运营活动现金流均录得负值，分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。
急进扩张下，蛋壳公寓负债率也一路攀升。到2018年末，蛋壳公寓财物负债率为83%。到2019年三季度末，杠杆率进一步扩大，负债率进步至100%。
盈余窘境，是长租公寓职业通病。早一步上市的青客公寓，相同处于此番地步。招股书显现，2017财年青客净亏本1.9亿元，2018财年净亏本4.26亿元。到2019年6月30日9个月，青客公寓净亏本3.48亿元，而上年同期净亏本2.89亿元。
而对蛋壳公寓来说，大致盈余时间表是不是真的存在？上市当天，愉悦本钱开创及履行合伙人刘二海现身称，这其实是平衡当期盈余与长时间开展的问题，要找到适宜的平衡点。二级商场包含成长时间出资，都对亏本愈加灵敏。曩昔求开展，现在是求盈余。
“对蛋壳来讲，咱们倒不怀疑它能盈余。咱们作为出资人也没有提过‘数量上完成什么样的逾越’。”刘二海坦言，规划要适当，可是不能光寻求规划，一起要把服务品牌和质量做起来，不然我觉得不会持久生计下去。
据蛋壳方面数据，公司单间装饰本钱从2017年的12,646元/间，下降到2019年前9个月的10,404元/间，全体运营本钱及资金投入在下降；蛋壳公寓与房东租约为4-6年，而蛋壳公寓投入回本周期为12到20个月，如此在租约内可确定盈余期。
盈余可继续性外，资金杠杆问题依然存在。2019年12月，六部分联合印发相关文件，规则住宅租借企业不得以隐秘、诈骗、逼迫等方法要求承租人运用住宅租金消费借款；并清晰“租金贷”收入不能超越企业租金收入的三成，超越份额的于2022年末前调整到位。
招股书显现，2017年，蛋壳公寓91.3%的用户运用租金贷，2018年和到2019年前9个月，这一份额降至75.8%、67.9%。纵向来看，蛋壳公寓“租房贷”租客占比逐步削减。但从绝对值看，67.9%的占比仍较监管要求相去甚远。
中指研究院指出，曩昔一年，二房东形式盈余遭到质疑，违规运用“租金贷”、“甲醛房”、“高收低租”等现象也多来自于此。当长租公寓走过归回理性的2019，职业主体逐步意识到开展之艰。优胜劣汰加重、本钱介入愈加审慎，方针也多着墨于整治乱象、防备危险。
潮水退去后，除掉披上科技外衣，长租公寓品牌更需打造中心竞赛力。贝壳研究院以为，2020年职业竞赛将以运营为王，要点树立房源获取才干、质量管控才干、供应链办理才干、客户获取才干、功率运营才干。如此才干提高运营水平，在商场之间的竞赛中占有优势。
