“等房价跌了，我就买房和你成婚。”他暖暖地说。听完后，她的心却凉凉的，她想，这大概是最悠扬的分手了。
第一次看到这个段子，是在一个名叫小杨的卖房小哥朋友圈里。
房价没有跌，但也没有涨，四年前，小杨的女朋友会和他分手，但今日，或许小杨的女朋友会考虑等等他。
2016年8月17日，上午9点25分，上海市土地交易中心人声鼎沸。
332-01-A、333-01-A，最引人重视的，无疑是大厅屏幕中的这两串编号。
这是其时上海市中心所剩余的仅有地块，价值可想而知。
地产界大名鼎鼎的企业，万科、保利、金茂、世贸、龙湖等18家巨子纷繁参加，房企代表们正跃跃欲试，一众媒体也正严重擦洗着镜头和调试话筒，咱们都在等候着招拍开端。
五分钟后，土拍正式开端。31034.1平方米的用地面积，屏幕上显现的的出让底价是46亿元人民币，每亩地底价大约才一万多元，这样的价格，极大影响了现场每一个人的神经。
这可是上海的市中心地皮啊！
房企代表们争相举牌，一轮轮的出价背面，是代表们担负的任务，和房企们对“地王”的痴狂。
依据参加这次土地拍卖的某房企代表回想，会场的气氛犹如桑拿房，炽热又磨人，
“真是大场面，干这行那么久，第一次见！”
420轮的竞价搏杀，一次次的举牌，价格的一路上升，直到自家领导决议抛弃，自己才中止哆嗦右腿，已然发现西装下的衬衣现已湿透。
大伙了解的大房企却轮流败下阵来，参加的18家房企和一众媒体或许其时还没反响过来，这次土拍，将会诞生我国迄今为止最高楼面单价的“地王”！
“成功”被一个姓名稍显生疏的房企带走了，它叫融信，来自爱拼才会赢的福建。
两宗地皮，终究成交总价110亿元，溢价率高达139%，每平米楼板价100217元，前无古人，至今也后无来者。
依照价格是楼板价2~2.5倍的传统，这块上海不夜城的地皮，未来盖的房子至少得卖个20w一平才行。音讯一出，再次改写了我国人关于房价的认知。
只是一个月前，上海的地王发明者还叫金茂，楼板价6.7万元/平方米。
还有一位相同来自福建的猛人泰禾，在深圳发明了全国的单价地王，楼板价7.99万元/平方米。
转眼间，记载又被打破了，天花板又上升了好几公分。
大几万的楼板价，一掷百亿的房企，炽热的气氛，真是令人难以忘掉。
彼时，房地产商场上，到处都充满着正处于青春期阶段的房企们无处安放的“荷尔蒙”。
CRIC多个方面数据显现，2016年全国范围内发生了超340宗单价、总价地王。
2016年，也被后来人称为我国地产的“地王年”。
四年的时刻里，楼市发生了很多事。
小杨还在当出售，只是做起了某券商的“财富参谋 ”。
“十年曩昔，楼市涨了好几倍可是大A仍是3000点，调控那么严，仍是A股最安全，兄弟们快和我一同跑步出场！”
2016年末，“房住不炒”初次被提及，调控成为楼市强音。
2017开春，房企年代我国在广州迎风作案，高价拍地，隔天"330"就践约而至，约束新房转让。
2018伊始，针对房地产商场的炽热，上海的限价来了，新房价格不得超越11万元/平方米，一时刻地王们欲哭无泪。
欲戴皇冠，必承其重。从前的地王，过得还好吗？
融信的出资者信箱，这三年间充满着关于天价地是否还在晒太阳的疑问，公司股票的标普的评级也一向徜徉在B级（财政激从而软弱）。
深圳那儿，在限高限价压力之下，天价作业怎么保质保量上交成了个大问题，泰禾广深区域三任总裁田九坡、丁毓琨、许珂这三年间相继离任。
频拿地王的金茂，项目大多青黄不接，不是赔本入市就是等候机遇再择时机开工。
假如从千禧年算起，20岁出面，刚刚步入社会的各大房企，正在为自己青春期的激动支付生长的价值。
無房经过克尔瑞地产数据库，计算了自2010年至2019年十年时刻里全国数百个地王成交楼板价，从高到低，筛选出“地王”TOP50。
再次细分出TOP10名单，扫除因为拿地时刻不久还未开工的2018-2019年间的地王，并经过威望揭露渠道取证开发进度，带咱们一窥“地王”现状怎么。
在融信天价拍地后不久后，就出让49%的项目股权给予万科，并由万科担任操盘。
但被约束的新房价格，让本来预估每平方卖价18-20万的中兴路壹号只能赔本入市。
考虑到实践可售卖面积还比项目总建筑面积109860.71平方米小一点，就算悉数卖空，也才刚刚好回本，假如扣除建安费用和利息费用，完结盈余怕是要比及驴年马月了。
相同是遭到新房价格约束的冲击，这块土地泰禾现已按了有足足4年，至今却还没等来放松。
听说泰禾老迈黄其森对此项目分外重视，从前砸下上千万元，拿下深南大路、滨河大路，以及收支深圳的高速路口广告牌，深圳宅院那时如同呼之欲出。
但截止到现在，也只能查到深圳宅院拿下了建造工程规划许可证罢了，并无预售许可证，而泰禾方面宣称2019年下半年入市的许诺现在来看也是水了。
泰禾这个地块坐落尖岗山，而近期深圳土拍商场最受重视的就是紧邻旧日泰禾“地王”的民治宅地和尖岗山宅地，楼面单价分别被约束在4.4万/平缓4.8万/平，远低于泰禾的楼板价，对泰禾深圳宅院的影响较大。
整体来说，“宅院系列”可以有多少品牌溢价，会赚会亏，现在还很难说，但想要保质保量完结深圳宅院项目，难度不小。
这块地，成为了广州终究土地商场终究狂欢。因为就在拿地第二天，新一轮愈加严厉的调控就来了。
更惨的是，主打江景的年代，周围的金融街融御，南向的江景单位价格约为6万多元/平方米，依据业内人士测算，年代的盈亏平衡点是8万/平方米，赔本概率很大。
未来入市很可能堕入“降价即赔本、保价则滞销”的两难地步。
价格与楼板价相差只需6000的价格，上海建发央玺真可谓“白菜价”送福利了。
据新闻媒体报道，建发央玺曾报备过8.8万元/平方米的价格，但因为限价等原因一向未能经过，所以挑选贱价乃至“赔本”入市。
建发的资金压力也很大，上半年一再借新还旧。
白菜价的地王楼盘也成功招引了许多购房者的目光，开盘半年去化已达到了44%，最起码成功地收回了一部分本钱，舒缓了一部分压力，不至于亏得太惨。
金茂在近几年一再拿下各地区的地王，风头很盛。
但现在的状况都比较为难。深圳龙华金茂府因为开盘时刻间隔现在太近，暂无出售数据，但在深圳龙华这个刚需地段建豪宅，去化难度不小。
上海新城虹口金茂府的出售数据也不太抱负，一年的时刻只是去化45%，金茂也把宝押在二期的加推别墅，但现在来看，别墅的出售速度也并不抱负。
其实，金茂府在全国的拓宽中现已遇到了屡次崎岖。
郑州项目远超当地均价，高定价的成果是出售成果不抱负，前两个月还因涉嫌违规售房暂停了网签。
厦门的项目也是2016年的地王之一，终究成果则是赔本入市。
而据界面新闻报道，杭州项目因为被约束提价，与同期领证竞品价格存在距离，斗气惜售赌涨，终究依然失利原价售卖的新闻也刷屏了地产圈。
没有卖不出去的财物，只需卖不出去的价格。
现在看来，从前的地王，仍是赔本赚吆喝的多。
为什么房企会去用超高的溢价抢夺地王？
“资本是逐利的，也是张狂的。”
地王来自于激烈的需求，需求太强就会构成卖方商场，也就是说这个商场有货的人是老迈。地王，只是张狂的缩影。就和股市牛市的时分，总会有几个大牛股相同。
需求迸发并不是忽然的，导火线正是那个时期的大环境。
2016年，不断积压的房地产库存来到了前史最高位，去库存、银根放松是大环境。
关于当地来说，地王建立了标杆，以点带面可以全面开花，影响当地房地产商场。
关于房企来说，利息廉价，有钱没地，多拿点地，这是任务。
关于老百姓来说，不断上涨的房价无时无刻都在提示敦促，赶忙上车，否则就晚了。
咱们换位考虑一下，牛市就这样来了，房地产在这一时期撸起袖子加油干，衍生出了一套“高周转+高杠杆”的楼市共同战法。
高杠杆即大幅举债，高周转，即尽可能缩短资金形状到货品形状，再回到资金形状的时刻。一手借钱，一手拿地，卖了今后持续拿地，重复循环。
房企的高周转就相似股票炒短线，需求快进快出。
假定你从银行借了100亿，做好一个项目，相似放个长线，一年可以赚15%，但假如快进快出，一个项目只赚7%，一年周转10次，这样一年就能赚70%。
房地产是劳动力密集型职业也是资金密集型职业，只需借的到钱，这样四两拨千斤的方法，谁会不想这样做呢？
当然，地王的发生还有一些其他原因，比方斗室企要冲出大本营全国扩张需求打名声，大房企需求一个icon来建立自己的高端品牌，但追溯根源，正是大环境利好，延伸出的高周转让土地商场需求太强，地王就呈现了。
340宗地王，出手最多最阔的就是闽系房企，融信、建发、泰禾、中骏、联发都榜上有名。爱拼的“福建帮“一再高举高打，乘着这股春风，一路扬帆扩张。
2012年以来，闽系房企接连走出福建大本营，全面进入一线城市骁勇拿地，出售额也接连翻番，江湖位置不断上升。
2012年，百亿是50强门槛，闽系房企仅2家成绩过百亿，阳光城、建发、泰禾、中骏等出售额其时都缺乏百亿。
到了2019年，闽系房企有6家跻身千亿沙龙，20多家出售超百亿，世贸乃至挤进了职业前十，50强中闽系房企占了10个。
在职业集中度持续提高的布景下，它们在黄金年代即将完毕的终究关头完结一线城市布局并完结规划的快速跃升，在规划竞赛中取得了某种意义上的成功和安全。
但相同，他们的负债率也节节攀高。
这个游戏越来越像一个伐鼓传花的形式，有一句句标语，需求由上游传导到下流，终究泡沫剧增，寸步难行。
地王收割机的名头很嘹亮，但实际却很骨感，2019年，是前几年开发贷、债券的到期的顶峰。明发、泰禾、阳光城等很多闽系房企，2019年都在发行高利率债券，借新还旧。
明发在2019年1月17日发行的海外债，利率高达15%，是本年房企融资利率榜中第二高的。
泰禾在2019年7月11日发行的海外债，利率相同高达15%，与明发并排第二。
阳光城则在2019年4月-11月发起了多笔海外债，均匀利率也高达10.5%。
跟着钱越来越难借，高周转形式的活水口被堵死，仅有剩余的就是最实质的卖房去库存。
更实际一点问题呈现了，房子真的好卖吗？
供需，这个经济学里最入门的常识，却无数次的指引着房地产商场的开展。
尽管无法猜测，但咱们咱们可以客观地用数据了解当下，在今日渐渐回归理性和价值的楼市，最重要的调查标的就是一二线中心城市。
下图为近十年十大城市商品房可售面积的趋势图，数据来源于wind。
经过上图，咱们咱们可以看到15、16年的房地产牛市，成功地消除了前五年堆集至高位的商品房库存，而在2017年收紧后，商品房库存先抑后扬，没有持续消化，而是再次回归到了中高位阶段。
中心城市的供应都有一些过度，况且本就库存众多的三四线城市呢？
再看一张居民住房贷款新增趋势图，相同是10年的数据，数据来源于wind。
可以精确的看出，在牛市阶段，新增的住房贷款激增，俨然翻了一倍，而在调控往后，上升的压力变大，本年则从高位下滑。
回想一下2015和2016年，你家或许七大姑八大姨举债买房了没？一起再想想本年，身边亲戚朋友是不是天天喊穷？
我国居民部分的羊毛现已有点薅不动了！
终究一则数据则来自于易居。曩昔十年，房地产发明了不可思议的社会财富，炒房团一个接一个，更是延化出了“丈母娘效应”，做什么出资都不如买套房，但现在来看，房地产的挣钱效应正在削弱。
该陈述多个方面数据显现，以2017-2018年24个典型城市300个项目为样本，若在其时购买，以现在的价格卖出，只是只需51%的概率会挣钱，而亏钱概率达到了37%。
这些数据，都指向了一个定论：跟着需求无法消化供应，价格下降，楼市挣钱效应削弱，从而再次影响供求。
楼市明显现已一条腿跨入了买方商场，无论是赔本入市亦或出售困难，楼王只是是这个年代的一个缩影，背面，却是我国房地产正处于极度不确定的新年代。
無房 · 矩阵
