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出手“解救”福晟
撰文 |乔柯
出品 |大摩财经（ID：damofinance）
“我等了三年，便是要等一个时机。我失掉的东西一定要拿回来！”这段经典台词正是世茂的描写。
阅历了2015-2017年的成绩低迷后，老牌闽系房企世茂房地产（0813.HK）于2018年再度急进动身。2019年，这位低沉的闽系房企老大哥更是一改往日慎重前行的风格，以解救堕入流动性危机的房企之名，一再扮演“白武士”打开密布并购，其收买方针不只包含泰禾集团、明发集团等闽系房企，也包含粤泰股份、万通地产等其他区域的房企，至今已发表的收买金额已达200亿元，还有许多未到发表阶段的买卖正在进行之中。
到2019年11月末，世茂房地产合约出售总额为2277.3亿元，提前完成年2100亿元全年出售方针，职业排名第九，时隔四年重回职业TOP10。从世茂房地产有增无减的急进并购来看，世茂房地产二代掌门许世坛的野心恐怕并不会就此停步。
新晋“并购王”
12月17日，多家新闻媒体报道称，世茂正方案收买福晟集团旗下中心地产公司福建福晟集团（简称福建福晟）部分股权，现在已处于尽调阶段，这笔买卖的总价值达2000亿元，将逾越“万达融创富力”的632亿元世纪买卖，成为我国房地产史上最大的房地产并购买卖。
大摩财经注意到，就在不久前，福建福晟的直接股东已由福晟集团变更为福晟集团的孙公司钱隆出资。工商材料显现，12月10日，福建福晟集团的控股股东由本来的福晟集团变更为钱隆出资。福晟集团的股东为潘伟明、陈伟红配偶，别离持有90%、10%股权，钱隆出资为广州福晟工业出资有限公司的全资子公司，后者又为福晟集团的全资子公司。
此举是何意图？业界猜想，这与2019年9月福晟集团董事长潘伟明将福晟世界（0267.HK）持股零价值转给儿子潘浩然相似，意图都是为了将优质财物与福晟集团阻隔，免受集团债款牵连，也更便利还账。
福晟世界曾在2019年10月9日和10月10日两天累计暴降76%。虽然福晟集团此前澄清了“破产”、“裁人50%”的风闻，但种种迹象表明，福晟集团现在的确存在流动性危机。
揭露多个方面数据显现，福建福晟本年前11个月的出售额为598亿元，排在房企第51名。福建福晟的土储货值有两个数据，一个是来自本年上半年克而瑞核算的4771亿元，另一个则是该集团对外声称的8100亿元。
福建福晟现在的债款状况并不达观。多个方面数据显现，到2019年上半年，福建福晟的有息负债金额372.71亿元，这中心还包含长时间借款237亿元、债券53亿元，财物负债率挨近80%。该公司行将到期的短债约70亿元，非受限现金仅约57亿元，短债偿付面对压力。
此外，潘氏宗族操控的其他企业还从福建福晟集团抽走了很多资金。财报显现，福晟集团上半年“其他应收款”为55.93亿元，其间非经营性来往款和资金拆借算计达27亿元，这些多为潘氏宗族操控的企业拆借，比方钱隆出资拆借了7.3亿元。
据了解，2015年年末，为了冲刺未来五年完成千亿出售额的方针，潘伟明设立了多达300人的“飞虎队”经过并购扩大土储，但扩张与去化节奏失衡，叠加融资本钱和负债率高企等要素，本来方案收买一家百强房企的福晟终究面对被收买的险境。
并购扩张隐忧
世茂房地产的规划扩张走上了福晟集团相似的并购途径，它能否防止福晟相似的命运？
1989年，许荣茂回到老家福建省石狮市创立了世茂房地产。凭仗许荣茂早年间在香港证券商场和做服装贴牌生意录得的资本积累，世茂房地产在短短五年内成为当地最大房企。
上世纪90年代后半期，许荣茂依样画葫芦，斥资40亿元重仓北京，世茂房地产一度占有北京高端住所三分之一比例。2006年，世茂旗下已具有世茂股份（600823.SH）、世茂世界（2007年退市，0649.HK）和世茂房地产三家上市公司，别离担任世茂的商业、海外事务和住所三大板块。
2011年，世茂房地产从产品开发到终端出售的全工业链“降维”转型，深耕不拿手的三四线城市，并敞开“高周转”形式。次年，世茂房地产凭仗460亿元出售额成为当年房企的黑马之一，并位列职业第10名。
世茂顺势喊出了千亿方针的标语。但是，虽然世茂房地产尔后接连三年进入职业TOP10，但出售成绩并未能打破千亿大关。2016、2017年，世茂房地产接连两年成绩退坡，职业排名跌至第16名。
但是，从2018年起，负债较轻的世茂房地产再度急进规划扩张，经过并购等手法向前10进发。许荣茂之子许世坛于本年头担任世茂总裁，正式全盘接收集团事务以来，世茂的并购更是猛然加快。
世茂房地产本年前11个月新增土地货值为2352亿元。其间，世茂房地产本年斥资200多亿元经过收买泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等20多个项目，录得逾1800亿元货值，占新增货值的71%。
这也代表着，世茂房地产实现了自己的并购方针：本年的成绩会上，许荣茂之子、世茂总裁许世坛曾表明，2019年将有70%以上的土储来自于并购。
不过急进并购亦有后遗症。
世茂房地产近两年的土储布局大多集中于三四线城市。多个方面数据显现，2017年至2019年上半年，世茂房地产新增货值区域散布中，一线城市占比由49%降至12%，三四线城市占比则由13%暴增至51%。
全国三四线城市新开盘项目去化率下滑缺乏五成的状况下，以“豪宅”成名的世茂房地工业遭到触及。世茂房地产2019年全年的可售货值约4000亿元。按世茂房地产现在2277.3亿元出售额核算，较2018年全年65%的去化率仍差挨近10个百分点。
世茂房地产的负债也在攀升。多个方面数据显现，世茂房地产财物负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。
急进并购的房企往往堕入并购圈套，所收买项目仍需继续“输血”才干正式变现，乃至堕入胶葛。世茂房地产斥资64亿元收买的粤泰股份财物包中，广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目股权因债款诉讼已被被冻住、查封或轮候查封，触及债款诉讼金额逾45亿元。
世茂可以在并购推进的规划扩张之路中狂奔多久，且待调查。
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