物业公司上市潮敞开多时，却鲜少有公司能顺畅登上A股。
12月3日，A股总算迎来第二支物业股新大正。作为稀缺标的的新大正连日上涨，到12月6日收盘，其股价为51.28元，较发行价累计上涨达91.63%，总市值36.74亿元。
与大都赴港上市的物业公司不同，新大正没有房企布景。在当时“谁开发，谁办理”的职业现状下，背面没有大树的新大正错位布局，侧重开展校园、园区、商业、公共等归纳物业，以及保安、保洁等专项物业。
2016年-2019年6月末，新大正非住所物业计费面积在同期总计费面积中占比别离为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。
尽管在非住所物业赛道上已有先发优势，但新大正面对着微弱的对手。如行将完结与招商物业重组的中航善达、近期经过聆讯的保利物业等，其非住所物业在管面积、营收规划都大于新大正。
图片来自：图虫构思
面对益发剧烈的职业竞赛，新大正在全国化拓宽、规划化扩张方面，面对着包括人力本钱大涨等在内的多重问题。
就开展布局等问题，《世界金融报》记者屡次致电新大正物业董秘办，但该电话一向处于“正忙”状况；品牌宣传部门相关负责人表明将传达采访提纲。不过，到发稿前，记者没有收到对方回复。
“小而美”的第三方物业
1998年，重庆大正物业办理有限公司树立，于2016年改变设立为股份有限公司，更名成重庆新大正物业集团股份有限公司。2017年2月，新大正在股转体系挂牌，又于当年8月停止挂牌。期间，新大正于2017年6月存案，敞开上市教导。
在阅历了挂牌、增资、上市后，其控股股东、实控人王宣直接持股份额由被稀释至28.92%，此外，其经过大正咨询直接持股约4.09%，算计持股份额为33.01%。
新大正的前十大股东中，除了两家投资公司和大正咨询之外，其他皆为自然人；其间大正咨询为新大正的职工股权鼓励渠道。
这一开展进程也显现出了新大正的异乎寻常：没有“富爸爸”。所以，“没布景”的新大正另辟蹊径，将非住所物业作为其侧重开展的项目，成为了一家办理公共、园区、航空机场、政府机关、校园等城市项目的归纳服务提供商。
图片来自：新大正招股说明书
招股说明书显现，2016年-2018年间，新大正在管项目中，住所物业项目保持在30余个；而非住所物业项目则别离为202个、251个、274个，其计费面积在同期总计费面积中占比别离为83.62%、85.61%、86.5%。
到2019年6月末，新大正算计316个在管项目中，非住所项目282个；算计约5838万平方米的计费面积中，包括校园、园区、商业、公共在内的归纳物业项目以及包括保洁、保安在内的专项物业项目，其计费面积算计为86.5%。
不过，作为独立第三方物业的新大正，在规划上仍是显得“小而美”。
中信建投证券剖析师江宇辉指出，2016年，开发商布景企业与独立第三方企业（新大正、中奥到家等）在办理规划上尚处于同一量级起跑线，2016 年后独立第三方企业则被敏捷甩开身位。
华创证券研报显现，到2019年6月末，业界非住所体量较大的物管公司中航善达在管面积为7634万平方米，非住所物业约为5300万平方米；雅生活服务的总在管面积则已到达了2.11亿平方米，其间非住所在管面积则有8723万平方米。近来经过聆讯的保利物业，到2019年4月份，其在管总面积共约1.98亿平方米，非住所在管面积达7763万平方米。
这也直接反映在了营收规划上。
2016年-2018年间，新大正营事务收入别离为 6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元。同期，中航善达物业板块的营收规划则别离为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元；保利物业的营收也在20亿元以上，别离完成25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。
同在A股上市、被新大正列入招股书中比照的南都物业，其营收规划亦大于新大正，别离为5.78亿元、8.2亿元、10.59亿元。
不过，“物业公司需求规划”也是新大正认可的开展的新趋势。12月3日的组织调研活动上，新大正办理层在回复组织关于“物业是否有规划优势”的问题时给出了前述答复。
事实上，在获得长时间资金商场喜爱后，头部物业办理企业大力投入吞并收买活动。安全证券研报指出，在港股上市的物管企业，其50%-60%征集资金用于收并购扩展规划。但新大正此次所征集资金的用途中并不包括收并购，仅以缺乏6000万元的募投资金用于“物业项目拓宽”。
上海华夏地产剖析师卢文曦向《世界金融报》记者剖析指出，没有开发商做支撑，新大正事务开展会有压力，更检测其自身拓宽才能，“只能靠自己”。
偏安西南区域
全体规划偏小，或与新大正物偏安西南一隅相关。发家于重庆的新大正一向在此深耕。
2016-2019年6月底，新大正在重庆完成的主营事务收入别离为 5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元，占相应期间主营事务收入的份额别离为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。尽管占比逐年下降，但仍然保持在高位。
到2019年6月30日，新大正在管项目316个，有216个来自重庆；在管面积5838万平方米，其间约3567万平方米来自重庆。
华创证券研报指出，2012年，新大正接受贵州省高级人民法院物业，敞开了全国布局。仅仅当时仍较为限制在西南区域。据发表，到2019年6月末，新大正的主营事务地域现已拓宽到了中部区域、东部区域、西北区域等16个省，其间渝黔川三省收入比重占了总收入的91.28%。
诸葛找房数据研究中心剖析师王小嫱剖析以为，新大正现在深耕区域为重庆，61%的在管面积会集在重庆，区域深耕的优势是可以树立自己的品牌标杆，在当地可以成为龙头企业。“可是物业自身便是一个微利职业，要想久远开展，还需重视规划，因而新大正的区域布局具有必定的事务区域会集度过高风险”。
这样的区域结构在某些特定的程度上也对新大正的项目单价造成了影响。“比方，其他公司坐落一二线城市的事务占比高，其均价就相应较高。”卢文曦在《世界金融报》记者正常采访时表明。
2018年，新大正公共、园区、商业、住所项目的均匀单价为每月4.11元/平方米、1.5元/平方米、3.54元/平方米、1.28元/平方米。而安全证券研报多个方面数据显现，2018年，百强企业相应项目的计费单价别离为每月7.84元/平方米、3.61元/平方米、7.01元/平方米、2.3元/平方米。
事实上，新大正自身在西南各大城市的均匀单价也低于部分东部省区。到2019年6月末，新大正在重庆的项目均匀单价为每月1.75元/平方米，而江苏、浙江、福建的均匀单价则为每月2.93元/平方米、16.66元/平方米、3.78元/平方米。
在向其他区域拓宽完成规划扩展的一起，新大正还将面对着一项严重的检测，即人力本钱的添加。
作为劳动密集型的企业，人工本钱在新大正的主营事务本钱中一向占有“C位”，2016-2018年间，该项本钱占比别离为86%、86.96%、87.63%，金额别离为4.1亿元、5.24亿元、6.11亿元。到2019年6月末，人工本钱为3.36亿元，占比到达87.12%。
华创证券研报多个方面数据显现，2016年-2019年上半年，新大正人工本钱占总本钱的份额均匀为87%，高于职业均匀50%-60%。
尽管占比很高，但其实新大正给职工的薪酬并不高。2016年-2019年6月末，其归纳了高层、中层、一般职工的月均匀收入为2625.28元、2805.91元、2873.38元、2978.6元。
而南都物业在2014年时的职工均匀薪酬就已达3365元；现在正在A股上市排队中的开元物业，到2019年6月末，其月均匀薪酬已到达了4206.73元，其间一般职工薪酬为3599.4元。
除了薪酬上涨之外，规划扩展带来的职工数量的添加也加剧了人工本钱。2016年-2019年6月末，新大正的职工总人数别离为12172人、13751人、17673人、18889人，其间90%以上为物业项目的工作人员。
由此来看，未来新大正向单价更高的江浙区域扩张时，或将面对不小的本钱压力。新大正在组织调研中亦明言，“全国化进程会对赢利有必定的影响，无论是前期商场开辟人员费用、区域公司树立、新项目财物购买、人员招聘等各项费用开销都会有必定影响。”
记者 郑娜
修改 沈玉洁
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