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重视本钱商场人与事
困局难解
撰文 | 海星
出品 |大摩财经（ID：damofinance）
曾被视为新风口的长租公寓商场，到了泡沫幻灭之时。
自上一年至今，商场已显着看清长租公寓短期难以盈余的现状，房企首要玩家纷繁离场或沉寂，长租公寓创业企业更多因“租金贷”暴雷纷繁倒下，幸存者亦堕入资金链严重、添加乏力的困局。
长租公寓窘境
曩昔几年，跟着方针支撑及本钱热潮，长租公寓商场成为抢手风口。一时间，市面上呈现了不同类型的长租公寓运营商，首要包含“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。
按房源规划，房企系头部玩家别离为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓，第二队伍首要是碧桂园的碧家世界社区、朗诗寓及华润有巢等。
创业系及中介系的前三名玩家别离为链家的自若、我爱我家的相寓及蛋壳公寓，房源规划别离为85万间、70万间及50万间，青客公寓（青客世界集团）排在第四位，房源规划为10万间。
但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、仍是懂互联网运作的创业系，长租公寓重本钱运转形式下，均面临着盈余难的困局。
万科曾力推长租公寓，但开展并不顺畅。“万村方案”是万科泊寓品牌下推出的租借住所事务形式之一，即万科从城中村居民手中租入2000多栋房子，租期10-12年。本年7月份，万科对“万村方案”自动违约，宣告完全抛弃城中村房源。万科“黑马”工作经理人薛峰，升至万科长租公寓事业部总经理不到半年便离任。
另一家房企朗诗绿色集团（0106.HK）旗下长租公寓品牌“朗诗寓”长时间难以盈余，本年已从上市公司剥离。据了解，“朗诗寓”运营两年，算计亏本2.4亿元。此外，远洋集团（3377.HK）称将在年内剥离长租公寓事务。
中介系与创业系的长租公寓实质是“二房东”生意，一般依托融资“烧钱”扩张，以期构成规划效应降低成本。急迫圈地思路之下，渠道更联合第三方金融机构以“租金贷”撬动杠杆，以取得满足扩张资金。
所谓“租金贷”形式，即租客与金融机构签定分期付款的租借借款合同，金融机构将该笔借款一次性交给长租公寓公司，后者需按季或按月分期交给房东，剩余的资金构成资金池用来规划扩张。
上述形式下，一旦长租公寓公司资金链断裂，房东会因未收到租金而回收房子，租客则不只没房住还要担负一笔金融借款。跟着长租公寓暴雷现象添加，从上一年开端“租金贷”引发的胶葛不断，引来监管部门严查。
进入2018年后，因为金融方针收紧，中小型长租公寓很多暴雷，如上海寓见公寓、杭州鼎家公寓、爱公寓等；进入2019年，雷潮仍在继续，近期就呈现河南悦如公寓因运营和资金压力被收买、南京的君创公寓直接爆雷跑路等事情。据不完全统计，上一年至今超越25家长租公寓运营商因资金链断裂而破产。
上市能否破局
在此布景下，蛋壳公寓、青客公寓近期均追求上市融资输血。链家旗下长租公寓品牌自若也传出下一年上市的音讯。
成立于2015年的蛋壳公寓，现在现已阅历了6轮融资，出资方包含蚂蚁金服、山君举世基金、愉悦本钱等。而蛋壳公寓在提交上市请求前一天，还取得华人文明出资基金和春华本钱的1.9亿美元融资。
现在，山君举世基金持有蛋壳公寓20%的股权，蛋壳公寓创始人高靖持股14.2%，愉悦本钱持股15.7%，蚂蚁金服持股7.8%。
成立于2013年的青客公寓，自成立以来总计取得4轮融资，出资方包含钮信创投、赛富基金等，其最近的一笔融资为2018年4月取得的数千万美元的C轮融资，出资方为摩根士丹利旗下基金和凯欣本钱。
现在青客公寓由创始人金光杰持股27.6%，凯欣本钱持股30.6%，钮信创投、赛富基金及摩根士丹利的基金别离持股9.3%、8.9%和8.9%。
招股书显现，到本年三季度，蛋壳公寓总计在全国13个城市运营40.7万间房，其房源数量在不到4年的时间里添加了166倍，在长租公寓企业中增速最快。到6月底，蛋壳公寓租客入住率为89%，租客续租率超越了51%。
但蛋壳公寓近两年亏本继续扩展。2017年蛋壳公寓营收6.56亿，2018年营收同比添加307%至26.75亿，2017年的净亏本为2.7亿，2018年亏本同比扩展403%至13.7亿。本年前三季度，蛋壳公寓营收50亿，净亏本扩展至25.16亿。
青客公寓也不破例。2017年至2018年营收别离为5.2亿、8.9亿，净亏本别离为1.9亿、4.3亿。本年上半年，青客公寓营收8.98亿，同比增51%，净亏本为3.7亿元。
蛋壳公寓与青客公寓的现金流也堪忧。到本年9月底，蛋壳公寓运营现金净流量为-8亿，资产负债率为99.8%；青客公寓到本年6月底的资产负债率达133%。
值得注意的是，蛋壳公寓首要的资金来源为租金贷。招股书发表，2017年至2019年9月底，其来自金融机构的预付款别离为9.4亿、21.3亿和31.1亿；租客预付款别离为1.1亿、2.8亿和7.9亿。二者之间的资金差额发生资金池，用于扩张房源或本钱开支。
青客公寓也对租金贷依靠较高。招股书显现，到本年6月底，青客公寓与11家金融机构协作，首要是为分期付款借款供给融资，在其租借渠道中，有65.2%的租金由分期借款付出。
跟着国内部分首要城市出手整治“租金贷”乱象，蛋壳公寓已削减运用租金贷付出租金。数据显现，2017年至2019年9月底，其租金贷付出租金的比重别离为91.3%、75.8%和67.9%。
为了安稳现金流和取得更多资金支撑，蛋壳公寓、青客公寓等挑选上市融资，自若则在上一年发行了多个房租信任方案。
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