撰文 | 王柔金
编辑 | 仰镜伊
图片来源 | 图虫创意
2017年7月，当SOHO中国一口气卖掉了上海虹口SOHO、光华路SOHOII和凌空SOHO三个标志性项目时，“SOHO中国要告别房地产”的质疑随之而来。彼时，SOHO中国董事长潘石屹曾霸气回应称，“告别不了，外滩SOHO和望京SOHO永远不会卖！”
时隔两年，一个包括外滩SOHO和望京SOHO等8个核心资产在内的SOHO中国“清仓”计划正在近期暗中进行。锋面News据此向SOHO中国方面求证，得到的回复是：无可奉告。
虽然有投资机构人士分析，不排除SOHO中国出售物业的消息是在“钓鱼”，以试探市场意向和买家报价。但无论虚实，潘石屹都已经开始了暂别房地产的准备。
清仓离场进行时
10月30日，据外媒报道，SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产，交易价值可能高达80亿美元。有知情人士称，潘石屹张欣夫妇最终的计划是将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售。
目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中，由于谈判仍处于初期阶段，最终的项目数量尚待确定。
消息持续发酵后，SOHO中国于 10月31日一早发表声明称，公司会不时探讨商业地产市场及潜在交易环境，但截至目前，并不知悉任何应予披露的资产出售相关的交易事项。
据悉，目前第一笔交易传闻交易对象是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团，首批被出售的项目包括是光华路SOHO（北京）、望京SOHO塔3（北京），以及SOHO复兴广场（上海）。
此外，上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO也将分批打包的方式寻求出售，并计划所有交易在未来两年内完成。
这八个项目总价值约600亿元，而截至2019年6月，SOHO中国总资产为689亿元，其持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。
这意味着，上述项目出售完成后，SOHO中国持有的主要投资物业仅剩下位于北京朝阳门的银河SOHO，几乎可以说是清仓了所有资产。
至于为什么独留银河SOHO在手？有业内人士分析，该项目是目前SOHO中国7个成熟投资物业中租金收入最少的一个，因出租率不高，早在2013年SOHO中国就曾拿出过部分自持物业进行甩卖。且该项目大部分房源都散售给了小业主，想要整体出售可能还需要先从小业主手中进行回购。这或许是银河SOHO未成为此次清仓对象的原因。
梳理SOHO中国今年以来的一系列动作，“清仓”离场其实早有迹可循。
锋面News统计，从2019年6月底至9月30日，SOHO中国公开宣布出售的资产包已经达到85.61亿元，涉及上海、北京两地共计22个项目，售卖产品包括办公楼、会所、商业以及地下停车位。
10月22日，潘石屹从地产开发商转型物业持有运营人的重要标志——SOHO 3Q旗下11个项目也被传将整体打包卖给筑梦之星。
短短8天之后，SOHO中国“八大金刚”的售卖计划让这场持续近半年的“清仓”大戏达到高潮。
“包租公”做不下去了
从散售物业到停车场再到SOHO 3Q，最后轮到核心资产甲级写字楼，潘石屹在今年有条不紊地进行着清仓行动，而阻挡他成为一个优秀“包租公”的是SOHO中国几乎难以盈利的商业模式和流动资金无法覆盖的短期债务。
锋面News注意到，2019年上半年，SOHO中国实现营业额约8.89亿元，实现净利润约5.67亿元。去掉投资物业评估增值所带来的5.53亿元，SOHO中国几乎难以实现账面盈利。
与此同时，于2019年6月30日，SOHO中国总借贷共计约177.61亿元，其中20.53亿元将于一年内到期。同期，公司在手现金仅有11.54亿元。
这几乎是SOHO中国转型后长期生存状态——依靠持有物业资产增值而非运营收租实现账面上的盈利。
众所周知，账面上的价值，只要不卖，那它就永远只能停留在账面上。即便资产增值可以在企业融资时有所增益，但融资同时也需要成本，而收租带来的租金回报，并无法平衡债务成本。
潘石屹就曾经公开吐槽，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
搞不明白“这生意怎么做”的潘石屹于是选择了卖卖卖。
据锋面News统计，2014年-2017年，SOHO中国先后出售6个项目半数或全部股权，回笼资金近300亿元。
值得注意的是，即便每年都在卖项目，但此前潘石屹一直坚定表态“核心资产不卖”。就在今年6月底SOHO中国举办的物业销售推介会上，潘石屹还明确表示，位于北京和上海的8处核心商业物业属于SOHO中国的核心资产，将会继续持有。
仅过了4个月时间，潘石屹便出尔反尔，曾经信心满满的他到底经历了什么？
抓住最后的甩卖时机
有资深业内人士对锋面News指出，潘石屹之所以选择出售资产，主要还是因为目前持有商业物业的租金回报率太低。尤其受今年经济形势整体下行的影响，情况正在加速恶化。无论是商业物业的资产价值还是租金回报，都已经进入下跌通道。
来自戴德梁行和世邦魏理仕的报告均显示，今年以来，北京、上海两字写字楼空置率持续攀升，上半年上海优质写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近十年新高。北京租金增长率在今年第一次出现了负增长，上海的租金增长率更是负增长超过一个季度。
而大环境带来的消极影响均已经在SOHO中国上半年的财报中有所体现。
据锋面News统计，SOHO中国7项主要出租的成熟物业，近两年半以来，其出租率几乎都呈现下降趋势。
SOHO中国主要出租物业近两年半出租情况
据公开数据整理，锋面News制图
资深房地产及金融评论人士黄立冲指出，在全国性供求失衡的情形下，出租率在下降，办公楼估值也在往下走，预计未来也很难回复到原来的水平。对于SOHO中国来说，现在虽然已经不是卖楼的最佳时机，但却是仅剩不多的出售时机了。
对于出售资产的做法，潘石屹曾经这样解释：“做生意永远不变的规律就是低进高出。SOHO中国永远遵循这样的原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”
或许现在正是到了他心目中“价位高”可以出手的时候，也是不得不出手的时候。
而针对潘石屹清仓套现是否有“跑路”之嫌，业内人士认为，目前确定其最终交易对象，如果以人民币计价的话，在当前严控外汇的形势下，资金很难出去。
一贯相信“现金为王”的潘石屹此前曾在公开场合回应过套现回笼的资金要如何花：有好地就拿地，没好地就还银行贷款。
看起来，已经在房地产行业失去站位很久的潘石屹依然“心有猛虎”。
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